O tom, zda smluvní pokutu nebo jinou sankci za včasné neplacení předepsaných příspěvků nebo záloh v rámci SVJ je možné zakotvit do stanov společenství vlastníků jednotek, se vedou časté diskuze. Rozhodnutí soudu, které by bylo vodítkem pro tento problém však doposud nepadlo a je tedy nutné vycházet z dostupné odborné literatury a textu zákona. V této souvislosti je pak na místě konstatovat, že smluvní pokuta, penále nebo jiná sankce za prodlení s úhradou předepsaných plateb, uvedená ve stanovách je neplatná a po vlastnících bytových jednotek ji nelze požadovat ani úspěšně vymáhat.

Prvním důvodem k výše uvedenému závěru je samotný institut smluvní pokuty vycházející z ust. § 544 a násl. občanského zákoníku. Smluvní pokutu lze sjednat pouze pro případ porušení smluvní povinnosti, pouze písemně a pouze dohodou smluvních stran, přičemž tato zákonná ustanovení jsou kogentní a nelze se tak od nich v praxi odchýlit. Ani jeden z těchto tří základních parametrů však v rámci ustanovení stanov není splněn. Prodlení s úhradou předepsaných plateb není porušení smluvní povinnosti ale povinnosti stanovené zákonem a konkretizované usnesením shromáždění a výboru. Skutečnost, že je smluvní pokuta „vepsána“ do stanov neznamená, že byla sjednána písemně. Stanovy se schvalují kvalifikovanou většinou hlasů na shromáždění, přičemž tento způsob „sjednání“ smluvní pokuty v rámci stanov jednoznačně nelze nazývat písemným. Hlasování o znění stanov na shromáždění pak vylučuje i poslední podmínku pro platnost smluvní pokuty, neboť se hlasuje ¾ většinou přítomných hlasů a usnášeníschopnost shromáždění SVJ je za přítomnosti nadpoloviční většiny všech. U hlasování o stanovách tedy nemusí být přítomni všichni vlastníci bytových jednotek a ani všichni nemusí být pro schválení stanov a nemůže se tedy jednat o dohodu všech, po kterých by pak smluvní pokuta mohla být vymáhána. K platnosti smluvní pokuty by bylo tedy třeba uzavřít s každým jednotlivým vlastníkem bytové jednotky písemně dohodu o smluvní pokutě, ovšem i poté by smluvní pokuta zřejmě nebyla sjednána platně, neboť mezi vlastníkem bytové jednotky a SVJ neexistuje smlouva, kde by smluvní pokuta zajišťovala její neplnění.  Co se týká pojmu penále, tak tento pojem není právními předpisy definován a v praxi se jím rozumí smluvní pokuta.

Dalším důvodem nemožnosti sjednat smluvní pokutu v rámci stanov je to, že tato povinnosti nevychází ze zákona. K tomuto výkladu se přiklání i odborná literatura s tím, že stanovy SVJ nemohou vlastníkům jednotek ukládat povinnosti a zřizovat práva ve větším rozsahu, než vychází ze zákona. Uložit smluvní pokutu nebo jiný druh sankce za neplnění povinností členů SVJ zákon neumožňuje a proto jej také nelze zakotvit do stanov jako zcela novou a zákonem nedefinovanou povinnost. Stejně tak dle odborné literatury nelze ve stanovách zakotvit povinností členů SVJ k práci nebo nějaké činnosti pro SVJ.

Závěrem lze tedy s ohledem na výše uvedené říci, že smluvní pokuta určená ve stanovách je sjednaná protiprávně a tedy neplatně a na členech SVJ ji není možné uplatňovat a zřejmě ani úspěšně vymáhat. 

Autor: Parkers s.r.o.